2024（令和6）年4月1日より「相続登記の義務化」開始されました。
近年、不動産（土地・建物）をお持ちの方が亡くなっても、相続登記がされないケースが数多く存在しており「所有者不明土地問題」として、社会問題になっています。
所有者不明土地（※）等の発生予防のために不動産登記制度が見直されました。
※所有者不明土地とは
・不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
・所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地
今回のポイント
✅相続登記義務化は2024年4月1日から施行されました
✅相続で不動産取得を知った日から3年以内に正当な理由がなく登記・名義変更手続きをしないと10万円以下の過料の対象となる
✅住所変更した場合も不動産登記が義務化され、2年以内に正当な理由がなく手続きをしなければ5万円以下の過料の対象になる
✅登記簿に正しい所有者が反映されていないと不動産の利活用に支障が出る
✅法改正以前に所有している相続登記・住所等の変更登記が済んでいない不動産についても義務化されるため、できるだけ早く登記を行う必要がある
そもそも相続登記とは？
相続登記とは、被相続人から相続した自宅、アパートなどの不動産の名義を被相続人から不動産を相続した相続人に変更する名義変更登記手続きをいいます。
親などから相続した相続財産の中に不動産が含まれている場合には、相続登記をする必要があります。
相続登記義務化は2024年4月1日から施行
所有者不明土地問題を解決するため、令和３年４月、「民法等の一部を改正する法律」が成立・公布されました。令和６年４月１日から、これまで任意であった相続登記の申請が義務化されました。
10万円以下の過料の対象
相続により（遺言による場合も含む）不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
また、遺産分割協議の成立により、不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記の申請をしなければならなりません。
なお、正当な理由(※)がないにもかかわらず申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が科されることがあります。
正当な理由とは？
「正当な理由」とは具体的には？
相続は個別の事情によって3年以内に登記申請を行うのが難しい場合があります。
どのようなケースが”正当な理由”に該当するかについては、法務省のホームページでは、正当な理由があると考えられるケースとして下記を例示しています。
※正当な理由の例
(1)相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
(2)遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
(3)申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース など
※相続登記義務化に伴う過料の対象とならない「正当な理由」の具体例については、今後通達等で明確化される予定となっています。
住所変更した場合も不動産登記が義務化
所有者不明土地問題として相続登記だけに限らず「住所変更登記義務化」が2026（令和8）年4月28日に開始されます。
不動産の所有者が変更されるのは、相続以外にも売買や贈与などのケースもあります。このように所有者の氏名、住所、名称について変更があったときは、その変更があった日から２年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければなりません。
特に忘れがちなのは、収益物件（賃貸アパートや賃貸マンション）等を所有の方で、登記時の住所から引っ越し等している方など。
住所変更登記は2年以内に！できなかった時の罰則
住所変更登記も相続登記と同様に「正当な理由」がなく2年以内に登記申請をしないでいると５万円以下の過料の対象となります。正当な理由がある場合には過料の対象となりません。
「正当な理由」については、相続登記義務化と同じく通達等で明確化される予定です。
不動産の利活用に支障が出る
不動産を売却できなくなる
相続登記や住所変更登記が放置されており、登記簿で売主の名義が確認できなければ、購入希望者はリスクを感じて取引に応じてくれない場合もでてきます。
利活用ができない
空地を有効活用したいと思いアパートを建てて運用しようと思っても、登記簿上で土地の権利者が確認できなければ、ハウスメーカーなどの業者もリスクを感じて取引に難色を示すことになります。
抵当物件として利用できない
当然ながら土地の所有者と登記名義人が相違していると、確認が取れない場合は金融機関は抵当物件として利用することを拒否されます。
未登記のままだと正しい相続ができない
数代にわたり相続登記が放置されていると、被相続人となる人が遡って調査をしても調査に行き詰まり専門家に依頼する事態になりますが、時間も費用も要してしまいます。
また、相続登記を放置し続けると、専門家でも対処できなくなる場合もあるので、相続登記の放置は気が付いた時点で早めに対処しておくようにしましょう。
法改正以前に所有している不動産についても義務化される
相続登記義務化は、法改正後に発生した相続のみならず、法改正以前から相続登記をしていない不動産についても適用があります。
いつまでに相続登記をしなければならないかというと、原則、改正法の施行日から３年以内に相続登記を行う必要があります。
住所等の変更登記義務化は相続登記義務化と同様に法改正後に発生した住所等の変更のみならず、法改正以前から住所等の変更登記をしていない不動産についても適用があります。
法改正以前から住所等の変更をしていない場合には施行日から２年以内に行う住所等の変更登記をする必要があります。
未登記物件をご所有の方は
相続登記の手続きを早急に検討することも大切ですが、ご所有の不動産物件の整理（売却等）を検討してみませんか。
国土交通省平成30年版土地白書では、所有者が特定できず有効な土地の利活用ができていない不動産は、九州の面積を上回る面積と数値化されています。
その中で「売れる見込みがあるから売却するつもり」「売れる見込みはないが、手放せるものなら手放したい」としている方が、ほぼ半数を占めています。
ご自身で利活用しない不動産を相続された方、また現在所有されている方は早めに売却を検討されても良いと思います。
種有しているだけで、費用的な負担と心配事が増えていくのであれば手放して安心を得るのも一つの手段です。
※相続土地国庫帰属制度（令和5年4月27日施行）の開始を待って検討するのも一つの方法ですが、審査に時間も要することも想像できますし、費用も嵩むため早めに売却活動を行うほうがよいでしょう。
詳しくは「相続土地国庫帰属制度について」をご確認ください。
相続不動産のなどでお悩みの方は
相続した不動産について、「遠くに住んでいて利用する予定がない」、「周りの土地等に迷惑がかかるから管理が必要だけど、負担が大きい」
といった理由により、不動産を手放したいというニーズが高まってきています。
そのうち対策しようと思っていると、いざという時には「売却できない」となるかもしれません。
思い立ったが吉日！早めのご相談を！
不動産の整理にお困りでしたらお気軽にコージーライフ．までご相談ください！
また、遠隔地にお住まいで、相談がなかなかできない方もお気軽にご相談ください。
ご相談は何度でも無料です！